樓市話山論見(jiàn)：人民日?qǐng)?bào)曾指責(zé)，不讓降價(jià)違背規(guī)律

前五龍頭房企，4家都降價(jià)了，人民日?qǐng)?bào)曾指責(zé)：不讓降價(jià)違背規(guī)律

降價(jià)是一件很敏感的事，也是大家非常關(guān)注的事，所以房?jī)r(jià)下跌牽動(dòng)著大家敏感的神經(jīng)，也正因?yàn)槿绱耍藗円?jiàn)到的大多是只見(jiàn)房?jī)r(jià)漲不見(jiàn)房?jī)r(jià)降，覺(jué)得房?jī)r(jià)下跌是一件稀罕事，所以才會(huì)對(duì)這樣的話題樂(lè)此不疲。

沒(méi)有發(fā)生過(guò)的事怎么可能會(huì)發(fā)生呢？這是很多人慣有的思路?，F(xiàn)實(shí)中肯定有一段時(shí)間是對(duì)的，只是不知道誰(shuí)會(huì)踩對(duì)點(diǎn)兒。很多購(gòu)房者總是問(wèn)，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？有開(kāi)發(fā)商和專家說(shuō)房?jī)r(jià)不可能降。今天跟大家聊一聊降房?jī)r(jià)的話題。

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，給人的感覺(jué)，今年似乎比去年壓力更大了，從開(kāi)發(fā)商們的言語(yǔ)和行動(dòng)中就能有所感觸。細(xì)想想也不難理解，雖然今年客觀因素比去年好，但是滯后影響是有的，而且去年基本上因?yàn)榭陀^因素影響，政策上是偏寬松的，今年不然，政策上吃緊了很多。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)大大小小有100多次了，尤其是一線城市和熱點(diǎn)的二線城市調(diào)控更是密集，因?yàn)檫@些城市需要降溫。而開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)也全在市場(chǎng)表現(xiàn)的細(xì)枝末節(jié)上。開(kāi)發(fā)商漲價(jià)自然有漲價(jià)的動(dòng)力，比如去年年底，但是今年以來(lái)，受調(diào)控引導(dǎo)，各大房企也調(diào)整了策略。

房企所處的環(huán)境也是形勢(shì)嚴(yán)峻，除了房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位越來(lái)越深入人心，執(zhí)行力度越來(lái)越嚴(yán)，絲毫沒(méi)有放松的跡象。加上各渠道的融資都全面收緊，生命線的咽喉被遏制，所以唯有靠自己來(lái)贏取購(gòu)房者的信任，多賣點(diǎn)房子，多回籠點(diǎn)資金，才能緩解壓力之苦。越是大房企，壓力越大，因?yàn)楸旧淼哪繕?biāo)在那里擺著呢。

這就引出房企降價(jià)回籠資金的套路了，既是迫不得已，也是最容易見(jiàn)效的。

就拿國(guó)內(nèi)2020年操盤(pán)金額前5的公司來(lái)說(shuō)，碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)中，除了碧桂園，與今年1月份的小高峰相比，都降價(jià)了。保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和融創(chuàng)中國(guó)，4月份每平分別降價(jià)4994元、1820元和1420元，恒大降價(jià)489元。

這個(gè)降價(jià)是相對(duì)而言，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊報(bào)道，今年1月份，5家公司的銷售均價(jià)，都創(chuàng)出小高峰。其中，保利地產(chǎn)銷售均價(jià)是20467元/平，創(chuàng)出公司有記錄以來(lái)最高。融創(chuàng)中國(guó)銷售均價(jià)15730元/平，創(chuàng)近4年最高。

由此可見(jiàn)，對(duì)于房?jī)r(jià)是否真的下降不同的人有不同的理解，看你站在哪個(gè)角度。無(wú)論如何，龍頭房企的銷售變化情況，也引領(lǐng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。房?jī)r(jià)降得多，是不是過(guò)去透支太多？房?jī)r(jià)降得多，是不是開(kāi)發(fā)商給的力度更大？房?jī)r(jià)降得多，是不是推低質(zhì)盤(pán)或郊區(qū)盤(pán)更多？

所以，我們也不能一概而論，降價(jià)只是個(gè)平均值，是開(kāi)發(fā)商真降價(jià)了還是玩的套路？這個(gè)今天不分析，留待以后我們具體問(wèn)題具體分析。畢竟，降價(jià)不一定是壞事，而不降價(jià)也不見(jiàn)得就是好事，房子賣出去才是硬道理。今天我想跟大家說(shuō)的是，房地產(chǎn)邏輯在發(fā)生改變，降價(jià)并非說(shuō)不得做不得。

過(guò)去，受“買漲不買跌”觀念影響，很多人諱言房?jī)r(jià)下跌，只有房?jī)r(jià)漲才符合投資邏輯，這話一點(diǎn)錯(cuò)沒(méi)有。但那個(gè)時(shí)候是房?jī)r(jià)瘋漲的年代，是我們一定程度上追求的東西，但如今房住不炒的大局已定，房子回歸居住屬性的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。無(wú)論漲價(jià)還是降價(jià)，都應(yīng)該更加符合居住屬性。

從政策上也可以看出，投資炒房的空間越來(lái)越被擠壓，你一定會(huì)說(shuō)，剛需改善也有誤傷，我想說(shuō)肯定在所難免，但不要急，很快，對(duì)于剛需和改善的自住購(gòu)房者的福利就要來(lái)了。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，自住購(gòu)房者受房?jī)r(jià)漲跌的影響會(huì)越來(lái)越小。

回過(guò)頭來(lái)，我們?cè)倭牧姆科?，除了調(diào)控，開(kāi)發(fā)商面臨的則是集中供地的改革。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將會(huì)讓開(kāi)發(fā)商變得更加理性，也會(huì)對(duì)地方擺脫土地財(cái)政的依賴起到一定的作用，但這個(gè)需要過(guò)程。

眼下，開(kāi)發(fā)商們對(duì)于拿地的熱情絲毫不減，這其中不免有一些盲從行為。從全國(guó)集中供地結(jié)果來(lái)看，地價(jià)并不便宜，可盡管已經(jīng)很難賺錢(qián)，或者利潤(rùn)空間的壓縮已經(jīng)很大，但開(kāi)發(fā)商還是非要拿地不可，這也不難理解，開(kāi)發(fā)商要想在一個(gè)城市立足，沒(méi)有土地儲(chǔ)備沒(méi)有代表作肯定不行，哪怕微利，也要逞強(qiáng)。

在很多開(kāi)發(fā)商心里，他們覺(jué)得只要有土地，就會(huì)有機(jī)會(huì)，假以時(shí)日，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)有轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，就不至于被甩得太遠(yuǎn)，手有余糧心中不慌。當(dāng)大房企哪怕是硬扛著也要降價(jià)促銷時(shí)，那些中小房企的出路又在哪里？

最后，想說(shuō)，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，別無(wú)選擇，沒(méi)有其他捷徑可走，就連大房企都在降價(jià)（當(dāng)然很多時(shí)候是以促銷名義），那么那些中小房企會(huì)降嗎？敢降嗎？

記得人民日?qǐng)?bào)也曾針對(duì)地方禁止降價(jià)嚴(yán)厲喊過(guò)話，發(fā)文譴責(zé)為什么不能降價(jià)？違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，逆勢(shì)而為，不可取。房?jī)r(jià)不能再給大家造成只能漲不能跌的印象，這個(gè)預(yù)期需要改變，而某些大房企早就嘗到了降價(jià)的甜頭，只是降價(jià)不太好聽(tīng)，不能大張旗鼓宣傳罷了。

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