樓市話山論見： 2021年初,中國一二線樓市會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？

2021年初不久，中國一、二線樓市迎來了一波密集調(diào)控。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹率隊(duì)赴上海、深圳等地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研和監(jiān)管。倪虹強(qiáng)調(diào)，要在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)采取措施，引導(dǎo)良好預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

過去一周，上海、深圳等一線城市不斷出臺政策收緊調(diào)控。1月21日晚，上海發(fā)布“上海十條”調(diào)控新政。四天后，上海出臺了“封堵”措施，將法國拍賣行納入限購范圍。深圳一周三次出臺樓市收緊措施，包括要求家庭購買商品房，只能以有購房資格的會(huì)員名義登記，處罰涉嫌非法購買“網(wǎng)絡(luò)名人新盤”華潤城潤西一期等12人。值得注意的是，最近，實(shí)質(zhì)性的管制和控制措施已經(jīng)開始出現(xiàn)。有媒體透露，最近廣州、深圳房貸緊張，購房者需要排隊(duì)貸款。另據(jù)報(bào)道，廣州四大銀行27日開始上調(diào)房貸利率。變更后，廣州首套房貸利率為5.2%，第二套房貸利率為5.4%。

不同于“打補(bǔ)丁”的政策升級，房貸利率和首付一直是樓市的“七寸”。廣州為什么從房貸監(jiān)管？主要原因是去年廣州按揭貸款數(shù)額較大，樓市火爆。去年，廣州共有22萬套新房和二手房成交，成交規(guī)模達(dá)到歷史第二高，成交金額創(chuàng)歷史新高。二手房價(jià)格普遍超過每平方米3萬元，在全國70個(gè)大中城市中排名第九。

去年年底和今年1月，廣州樓市是年底。近期收緊房貸是為了從額度和利率上給當(dāng)?shù)貥鞘薪禍?。這可能是全國樓市的一個(gè)信號，尤其是樓市火爆的地方。去年我國社會(huì)融資規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。一些基金“披著實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的外衣，甚至是中小貸款”進(jìn)入樓市。這是嚴(yán)格監(jiān)管的對象。去年以來，中國一直強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，這與最近許多地方貸款額度緊張有關(guān)。除廣州外，據(jù)悉，無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。

房貸額度控制和貸款利率提高會(huì)直接增加購房成本，樓市會(huì)降溫嗎？

購房成本增加，貸款節(jié)奏拉長，將對房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當(dāng)下許多城市房產(chǎn)價(jià)格已創(chuàng)新高，而多數(shù)買房行為要通過杠桿，融資額度受控將直接影響市場，當(dāng)然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會(huì)太大。不過，如果貸款額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會(huì)下降，類似于股票市場上換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會(huì)受到?jīng)_擊。

本輪樓市行情是否會(huì)見頂回落？專家認(rèn)為，這需要看房貸政策的管控是否進(jìn)一步擴(kuò)圍。目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。如果后續(xù)調(diào)控政策特別是房貸持續(xù)加碼、擴(kuò)圍，本輪樓市周期大概率會(huì)見頂回調(diào)。

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